葉國華/房市5隻黑天鵝 預售屋衝擊開始顯現

2022-07-19 08:02:00   來源:都市新聞網   作者:Robot

▲升息、肺炎疫情、地緣政治衝突、股市大跌等房市黑天鵝來勢洶洶,替房市發展增添了許多變數 。(圖/記者劉亮亨攝)

文/《屋比房屋》總經理葉國華

今年以來,升息、肺炎疫情、地緣政治衝突、股市大跌等房市黑天鵝來勢洶洶,加上政府打炒房利箭也蓄勢待發,一切都給房市發展增添了許多變數,此外,內政部先前祭出「預售屋限制換約轉售」修法規劃,對於漲勢兇猛的預售屋衝擊更是已開始顯現。

據悉上半年以來,全國預售屋轉售量已有明顯增加,目前市場預估該修法正式上路前,預售屋的賣壓恐將繼續攀升。現在不少購買了預售屋的屋主都人心惶惶,想買預售的人更是不知所從,不知該不該購買?筆者認為,預售屋市場風雲莫測,選對區域、選對建商才能避開風險,保護好資產。

▲目前全國各地預售屋轉售賣壓正逐漸出籠,不少以往建商的推案熱區,區域賣壓都有不小提升。(圖/資料照)

首先,隨著目前因限制預售轉售的「平均地權條例」修法在即,目前全國各地預售屋轉售賣壓正逐漸出籠,不少以往建商的推案熱區,區域賣壓都有不小提升,此時買房風險已悄然提升。不過,不同區域的資源、發展狀況不同,房市的走向也不能一概而論。

以近年建商推案熱區的青埔高鐵特區與淡海新市鎮來看,位於桃園的青埔高鐵特區坐擁航空城、商場、高鐵等重大建設與機能,是未來國家的重點發展區,而目前青埔外來人口持續流入。

位於桃園的青埔高鐵特區坐擁航空城、商場、高鐵等重大建設與機能,是未來國家的重點發展區視。(圖/資料照

目前區內屋齡5年內新屋的平均單價約為每坪31.5萬元,已突破前波2014年高點。甚至不少預售案已成交5字頭以上,預估隨著青埔建設與生活機能日漸完善,未來房價仍有上行空間。

至於,位於淡水區的淡海新市鎮,受氣候與交通抗性影響,雖已發展多年,區域房市表現並不突出,甚至一度被經建會認為開發失敗。如今淡海新市鎮即便有捷運,但多年來平均房價仍在20出頭,房價成長相當有限,顯見區域發展仍有不少抗性存在。

▲位於淡水區的淡海新市鎮,受氣候與交通抗性影響,房價成長相當有限。(圖/記者賴志昶攝)

其次,房市發展除有不少內外變數外,當前房市買氣降溫與營建成本持續高漲,也開始導致建商經營風險開始提高,因此,如何選避開風險,挑選好建商、好產品便成了購買預售屋的重要關鍵。

建議購屋民眾在買預售屋時,應盡量避免以下幾種高風險建商類型,第一,避免小型建商,這類規模較小的建商財力與資源相對匱乏,一旦房市發展不如預期甚至房市反轉,抵抗風險能力就會較弱,可能無法順利興建。

▲當前房市買氣降溫與營建成本持續高漲,也開始導致建商經營風險開始提高。(圖/記者陳筱惠攝)

第二,一案建商,這類新建商沒有前期作品參考,也缺少口碑積累,跟其買房風險自然較高。第三,避免財務槓桿過高的建商,即便是大型建商若過度使用財務槓桿,也會面臨不小的經營風險,如中國恆大,因此建議購屋民眾可通過查閱企業財務報告,判斷該建商的經營狀況。

▲葉國華提醒,小型建商、一案建商、財務槓桿過高的建商的預售屋物件風險較高。(圖/資料照)

另外,如果民眾如果發現,建案已經出現延遲交屋、都更整合案遲不開工、建商傳出急於尋找下家、施工品質不佳等新聞資訊,購屋民眾也要提高警惕,說明此時建商很有可能已經遇到了較大的資金缺口和財務危機。

如果建商無法及時引入新的現金流,也沒有順利找到下家接手,風險大增甚至可能會留下一堆爛尾樓。因此建議購屋民眾在買房前,可以實地勘察建商營建狀況或向工班、周邊居民打聽蓋房進展,以此降低風險。

►葉國華小檔案
現職:屋比房屋總經理
經歷:Ubee房屋比價平臺創辦人
前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人
服務成交超過3000位顧客
商周學院5屆超業人氣講師
天下、財訊、Smart、Cheers、東森夢想街常態受邀講者
著作:《利他,才是房仲該做的事》商周
學歷:亞東技術學院畢業



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